Se você está interessado em comprar um imóvel é necessário tomar alguns cuidados antes da aquisição. Fazer uma análise de risco dessa transação imobiliária trará a segurança jurídica necessária às partes e também afasta surpresas indesejáveis que possam vir a recair sobre a unidade imobiliária futuramente.
Uma das precauções a ser tomada, é checar eventuais dívidas do vendedor, para verificar a situação do imóvel frente ao fisco municipal (lá no prédio da prefeitura), requerendo uma Certidão negativa de tributos para checar se existe débito de IPTU.
Caso essa certidão seja positiva, e o promissário comprador adquira este imóvel que carrega débito de IPTU, ele responderá por estes débitos fiscais ainda que sejam originários do período anterior à aquisição. Por tratar-se de uma dívida própria da coisa, essa dívida segue o imóvel, por isso quem estiver na posse do imóvel será compelido a pagar a fim de evitar a perda do bem.
Uma alternativa ao promissário comprador que deseja comprar imóvel com IPTU atrasado, é descontar do preço do imóvel o valor que irá ser pago a título de IPTU e então ter o imóvel livre de débitos. Até porque em alguns municípios, no ato de lavratura da escritura de compra e venda é exigida a certidão negativa de débitos municipais.
No entanto, se as partes realizaram promessa de compra e venda, mas não registraram a escritura pública no cartório de imóveis, não se operou a transferência da propriedade do bem ok?! Então nesses casos o STJ firmou entendimento no sentido de que tanto o promitente comprador (possuidor do imóvel) quanto o promitente vendedor (aquele que tem a propriedade registrada no cartório de imóveis) são responsáveis pelo pagamento do IPTU, deixando a cargo da legislação municipal estabelecer o responsável pelo pagamento deste tributo.
Vejamos o que define a súmula 399 do Superior Tribunal de Justiça:
Visando facilitar o procedimento de arrecadação, ao legislador municipal caberá eleger o sujeito passivo do tributo do IPTU.
Sendo assim, via de regra, o promitente comprador é o responsável pelo pagamento do IPTU a partir do recebimento das chaves do imóvel, tendo em vista ser o momento em que tem a posse do imóvel. Nos casos em que houver promessa de compra e venda sem o devido Registro, fica a cargo da legislação municipal eleger quem deve pagar, se o proprietário registral ou possuidor.
Frise-se, finalmente, que a única maneira de proteger comprador e vendedor é, após a celebração do negócio, levar a Registro a escritura pública de Compra e venda do imóvel.
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