Em um mercado imobiliário cada vez mais dinâmico e digital em que as informações e negociações acontecem numa velocidade imensurável, as ações do corretor de imóveis, agente indispensável nos negócios imobiliários, devem ser tomadas com muita cautela de forma que atenda às expectativas dos clientes sem deixar de observar às orientações legais, evitando possível responsabilização por prejuízos que as partes possam vir a ter.
Neste artigo informamos corretores de imóveis e imobiliárias sobre possíveis responsabilizações decorrentes da prestação do serviço de intermediação, fornecendo clareza e segurança para a prática da atuação profissional.
Os corretores de imóveis devem intermediar transações imobiliárias sempre com diligência, honestidade e transparência, quando esses itens são negligenciados os corretores podem ser alvo de ações judiciais movidas por compradores e vendedores que se sintam prejudicados.
Os tribunais superiores têm entendido que, é dever do corretor de imóveis agir com prudência, diligência e prestar informações espontaneamente, isso quer dizer que, se o corretor ou a imobiliária, está ciente ou suspeita de algum problema na documentação do imóvel, tem o dever de informar o cliente, ainda que este não questione sobre qualquer irregularidade.
Este entendimento está pautado em orientação legal, vejamos:
Artigo 723 do Código Civil. O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio.
Parágrafo único: sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir no resultado da incumbência.
Sendo assim, é dever do corretor informar o cliente sobre alguma questão existente, deixando à critério deste, discernir sobre a viabilidade do negócio.
Muitas vezes, na ânsia de fechar o negócio, o profissional que está intermediando a negociação sabe da existência de algum problema documental mas deixa de informar às partes para não perder a venda. E aqui eu preciso te dizer que, a existência de um ônus na matrícula, uma irregularidade ou existência de certidão positiva, não é impeditivo para que o negócio aconteça, mas é necessário saber se trata de uma situação solucionável, levar a informação para o contrato para que o comprador tenha ciência e decida assumir o risco ou não, e assim, você enquanto profissional se limita aos deveres de sua incumbência de prestar as informações, se eximindo de possível responsabilização caso o cliente tenha algum prejuízo.
É preciso destacar que o dever de indenizar, quando necessário, ficará restrito à comprovação da culpa do corretor, por isso é tão importante este profissional estar protegido, documentalmente, de forma que consiga comprovar que prestou a assistência devida tendo informado o cliente com tudo o que ele precisava saber sobre o imóvel e o proprietário.
A responsabilização do corretor de imóveis também é tratada pelo Código de defesa do Consumidor, uma vez que este profissional é um fornecedor de serviços, vejamos:
Artigo 14 O fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações suficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos”.
Vale lembrar que o Código de defesa do Consumidor é aplicável às imobiliárias também e não apenas ao corretor autônomo.
Então, se o corretor passa informações insuficientes ao cliente como por exemplo, se houve um suicídio no imóvel, sobre a existência de um problema estrutural, dentre outras que venham a ser descobertas pelo cliente em momento posterior, fica configurada a responsabilização civil do profissional pelo dano causado, gerando um dever de indenizar o cliente.
Responsabilidade Civil do corretor quanto à propaganda do imóvel
Na oferta e publicidade do imóvel, a responsabilidade do corretor também se aplicará, porque ele é responsável por todos os aspectos que envolvam a propaganda do imóvel ofertado, já que um dos principais deveres do corretor é oferecer informações precisas e transparentes sobre os imóveis.
A omissão de tais informações pode causar a responsabilização do corretor obrigando-o a indenizar as partes lesadas.
Sabe aquelas “iscas” comumente utilizadas no mercado imobiliário para atrair clientes, em que é divulgado apenas o valor da parcela e não o preço do imóvel? Essa atitude fere diretamente o código de defesa do consumidor. Por isso, é importante que o corretor siga o código de conduta da publicidade imobiliária que obriga o obriga a divulgar valor, características do imóvel (área privativa, garagem, área total), se é um lançamento imobiliário deve mencionar o número da matrícula em que a incorporação está registrada, isso porque a ausência dessas informações podem fazer com que o cliente se sinta enganado ou tenha sua expectativa frustrada com relação ao imóvel, caracterizando uma propaganda enganosa que pode incorrer em responsabilização civil tanto para o corretor quanto para a imobiliária.
RESUMO
Para que o corretor de imóveis autônomo seja responsabilizado é necessária a comprovação de culpa por parte do cliente.
Já a responsabilização de imobiliária, independe de comprovação de culpa pela outra parte.
No que diz respeito à propaganda e publicidade, tanto o corretor autônomo quanto a imobiliária, podem ser responsabilizados independentemente da comprovação de culpa ou dolo do causador do dano.
Aqui vale frisar que, se o corretor causa um dano a alguém pode incorrer nas penalidades trazidas pelo Código Civil e pelo Código de defesa do Consumidor, se age em desacordo com o código de ética, responderá administrativamente junto ao conselho profissional e quando se tratar atuação de forma ilegal, o profissional também responderá junto ao conselho e pode vir a incorrer em contravenção penal.
Portanto, se você é corretor de imóveis ou imobiliária, é recomendável buscar a orientação e assessoria de um advogado especialista na área.
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